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Guía para arrendadores: cómo elegir inquilinos, cumplir la ley y manejar un desalojo

Guías en español para dueños de propiedades en Estados Unidos, ordenadas como llegan los problemas: encontrar al inquilino, verificarlo, decidir, firmar, cobrar y, si hace falta, desalojar.

¿Qué tiene que hacer un arrendador en Estados Unidos? La ruta en cuatro etapas

En Estados Unidos, la relación entre arrendador e inquilino la rigen sobre todo las leyes de cada estado, y muchas ciudades agregan sus propias reglas. Encima hay una capa federal delgada pero obligatoria: la Ley de Vivienda Justa, la Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA) y la divulgación de pintura con plomo en viviendas antiguas. Por eso esta guía no le da “la regla” de un estado, sino el orden en que debe hacer las cosas y las preguntas que debe resolver en cada paso. Cada etapa enlaza a la guía que la explica a fondo.

Antes de anunciar: las decisiones difíciles de corregir después

1. Averigüe qué exige su estado y su ciudad. Es el paso que más se salta y el que más dinero cuesta después. Según el lugar, puede haber un máximo para el depósito de seguridad, una lista de avisos obligatorios que van en el contrato, límites a la cuota de solicitud, reglas sobre antecedentes penales o sobre la fuente de ingresos del solicitante, y en algunas ciudades un registro o una licencia para rentar. Empiece por nuestras leyes de verificación de inquilinos por estado.
2. Fije la renta con datos, no con su hipoteca. Lo que la propiedad le cuesta a usted no es lo que vale en el mercado. Compare con viviendas parecidas (mismo número de recámaras, misma zona, estacionamiento parecido) que se hayan rentado hace poco, no solo con lo que otros piden. Una vivienda con renta demasiado alta se queda vacía, y un mes vacío suele costar más que la diferencia de todo un año.
3. Deje la vivienda en condiciones de habitarse. Prácticamente todos los estados imponen, por ley o por decisiones de sus cortes, un deber de habitabilidad, que según el estado suele incluir agua caliente, calefacción donde el clima lo exige, plomería y electricidad que funcionen, una estructura que no deje pasar el agua, cerraduras y detectores de humo. Reparar antes de rentar es mantenimiento; reparar después de una queja puede dar al inquilino derechos adicionales según su estado.
4. Revise su seguro. Una póliza de vivienda para dueño que vive en la casa puede no cubrir una propiedad rentada. Pregunte a su aseguradora, por escrito, cómo cubre la ocupación por un inquilino. Si quiere que el inquilino tenga su propia póliza, lea si puede exigir seguro de inquilino.
5. Si la vivienda se construyó antes de 1978, prepare la divulgación de pintura con plomo. La ley federal exige que el arrendador entregue el folleto de la Agencia de Protección Ambiental (EPA), informe lo que sepa sobre pintura con plomo y firme con el inquilino la advertencia antes de que el inquilino quede obligado por el contrato (42 U.S.C. § 4852d; 40 CFR § 745.107; § 745.113). Entre las excepciones están los arrendamientos de 100 días o menos sin posibilidad de renovación o prórroga.

Etapa 1: seleccionar al inquilino

La selección es el único momento de la relación en que usted puede decir que no sin costo. Cada problema de las etapas siguientes (renta atrasada, daños, un desalojo que dura meses) es más barato de prevenir aquí que de resolver después.

1. Escriba el anuncio sobre la vivienda, nunca sobre la persona. “Dos recámaras, estacionamiento, no se permite fumar” describe la propiedad. “Ideal para pareja joven sin hijos” o “edificio tranquilo para adultos” expresa una preferencia, y la Ley de Vivienda Justa prohíbe publicar anuncios que indiquen preferencia, limitación o discriminación por raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional (42 U.S.C. § 3604(c)).
2. Escriba sus criterios antes de conocer a nadie. Ingreso mínimo en relación con la renta, estándar de crédito, historial de renta, número de ocupantes: decididos de antemano, por escrito y aplicados igual a todos. Aplicar un criterio de forma dispareja es mucho más riesgoso que tener un criterio un poco estricto.
3. Use una solicitud completa. Nuestra solicitud de renta gratis para arrendadores recoge los datos que necesita y la firma del solicitante.
4. Pida autorización antes de sacar un informe. La FCRA solo permite obtener un informe del consumidor con un “propósito permisible”, como una necesidad legítima relacionada con una transacción que el propio solicitante inició (15 U.S.C. § 1681b(a)(3)(F)(i)). La autorización firmada es la prueba práctica de ese propósito, y para un informe que incluye crédito se requiere. Lo explicamos en ¿puede un arrendador verificar antecedentes sin permiso?
5. Haga la misma verificación a todos los adultos que vivirán en la vivienda. Crédito, antecedentes penales, desalojos: el mismo paquete, en el mismo orden. Vea cómo funciona la verificación de inquilinos.
6. Verifique usted mismo lo que un informe no trae. Los ingresos se comprueban con documentos adecuados a cómo gana dinero la persona (vea nuestra guía de comprobante de ingresos), y el historial de renta se confirma llamando usted a los arrendadores anteriores. Llame también al arrendador de antes del actual: el actual puede tener interés en que el inquilino se vaya.
7. Trate los documentos como afirmaciones hasta verificarlos. Hoy un talón de pago o una carta de empleo se fabrican en minutos. Busque usted el número del empleador en una fuente independiente, en lugar de llamar al que viene impreso en la carta.
8. Decida con sus criterios escritos y anote la razón. Si un informe influyó total o parcialmente en un rechazo, o en una condición desfavorable como exigir un fiador, la FCRA le obliga a enviar un aviso de acción adversa que identifique a la agencia que dio el informe e informe al solicitante de su derecho a una copia gratuita dentro de 60 días y a disputar errores, y que, si usó un puntaje de crédito para decidir, indique ese puntaje (15 U.S.C. § 1681m(a)). Use nuestra carta de acción adversa.

Etapa 2: firmar el contrato y entregar la vivienda

1. Use un contrato hecho para su estado. Un contrato genérico de internet puede omitir avisos que su estado exige o incluir cláusulas que su estado prohíbe. Nuestro contrato de arrendamiento gratis se genera por estado, en español e inglés en los estados ya publicados.
2. Deje claro qué versión prevalece si el contrato es bilingüe, y entregue al inquilino una copia firmada.
3. Registre el estado de la vivienda al entrar, por escrito, con fotos fechadas y la firma de los dos. En algunos estados ese registro es un requisito para poder descontar daños del depósito; en todos, es la diferencia entre un descuento que usted puede probar y uno que no. La discusión al final casi nunca es si la marca existe, sino si ya estaba antes.
4. Maneje el depósito exactamente como dice su estado. Según el lugar, la ley puede fijar un máximo, el tipo de cuenta, un recibo, intereses, el plazo de devolución y una lista detallada de descuentos. Olvidar un paso administrativo puede hacerle perder el derecho a descontar.
5. Entregue la divulgación de plomo si la vivienda es anterior a 1978, antes de que el inquilino quede obligado por el contrato.

Etapa 3: cobrar la renta y administrar la relación

1. Cobre de una forma que deje registro. Transferencia, cheque o una plataforma de pagos: lo importante es que cada pago quede documentado. Si recibe efectivo, entregue siempre un recibo.
2. Actúe desde el primer pago atrasado, no desde el tercero. No con agresividad, sino con constancia. Antes de cobrar un cargo por pago tardío, revise si su estado fija un periodo de gracia o un límite; un cargo que la ley no permite debilita su posición si después llega a la corte.
3. Avise antes de entrar a la vivienda, por escrito, aunque su estado no fije un plazo. Algunos estados exigen un aviso de 24 horas o más; otros solo piden un aviso “razonable”. Un aviso escrito no cuesta nada y es su prueba si el inquilino alega acoso.
4. Responda las solicitudes de reparación por escrito y guarde el hilo. El registro escrito distingue al arrendador que respondió del que solo dice que respondió.
5. No tome represalias. Muchos estados prohíben subir la renta, reducir servicios o iniciar un desalojo como castigo porque el inquilino se quejó ante una autoridad o ejerció un derecho.
6. Lleve cuentas separadas. Una cuenta bancaria solo para la propiedad, cada factura guardada y cada gasto anotado con su unidad. Un contador puede trabajar con registros desordenados, pero nadie puede reconstruir un recibo que nunca se guardó.

Etapa 4: cuando hay incumplimiento o la relación termina

1. Entregue el aviso correcto, con el plazo y la forma que exige su estado. Hay avisos de pagar o desocupar, de corregir o desocupar, de desocupar sin condiciones y de terminación del contrato. Los plazos y la forma de entrega cambian por estado, y varios estados exigen palabras específicas. Un aviso defectuoso suele obligarle a empezar de nuevo. Vea el aviso de desalojo por estado.
2. Si el inquilino no paga ni se va, el camino es la corte. El arrendador presenta una demanda de desalojo, el inquilino recibe la notificación y tiene oportunidad de responder, hay una audiencia o un juicio (si el inquilino no responde, el juez puede decidir sin juicio), y si el arrendador gana, la corte emite una orden que ejecuta un funcionario como el alguacil o el sheriff. Las cortes de California lo resumen así: si el inquilino no corrige el problema o no se va después del aviso, el arrendador tiene que ir a la corte para obtener una orden para que se vaya (Centro de Ayuda de las Cortes de California).
3. Nunca desaloje por mano propia. Cambiar las cerraduras, cortar el agua o la luz, quitar puertas o sacar las pertenencias para obligar al inquilino a irse es ilegal en prácticamente todos los estados y puede salirle caro. En Florida, el arrendador que lo hace responde por los daños o por tres meses de renta, lo que sea mayor, más costas y honorarios de abogado (Fla. Stat. § 83.67). En California, el inquilino puede cobrar sus daños y, además, hasta $100 por cada día de la infracción, con un mínimo de $250 (Código Civil de California § 789.3). Suele cometer este error un arrendador que tenía la razón sobre la deuda.
4. Considere un acuerdo antes de ir a la corte. Un plan de pagos por escrito, o un “pago por llaves” (en inglés, cash for keys): usted paga una cantidad acordada y el inquilino entrega la vivienda y las llaves en una fecha fija. Póngalo por escrito y aclare qué pasa con el depósito y con la renta pendiente. Algunas ciudades los regulan: San Francisco y Los Angeles, por ejemplo, exigen en viviendas con control de renta un aviso de derechos por escrito y dan al inquilino un plazo para cancelar el acuerdo (45 y 30 días). Revise la norma local.
5. Devuelva el depósito a tiempo y con la lista de descuentos. Los plazos cambian por estado: por ejemplo, 21 días en California, 14 días en Nueva York para entregar el estado detallado y devolver el resto, y 15 días en Florida si el arrendador no hace ningún cargo. Pasarse del plazo puede costarle el derecho a descontar y, en algunos estados, una sanción de dos o tres veces el depósito.
6. Siga el procedimiento para bienes abandonados. Muchos estados tienen uno, con avisos y plazos de almacenamiento. Tirar las cosas de un inquilino que se fue sin seguirlo es un reclamo que usted puede perder.

¿Qué leyes federales aplican a todo arrendador?

Estas reglas aplican en todo el país, además de las de su estado y su ciudad:

La Ley de Vivienda Justa tiene excepciones limitadas para ciertos dueños pequeños, pero la prohibición de anuncios discriminatorios aplica de todas formas, y muchas leyes estatales y locales protegen más grupos, como la fuente de ingresos, la edad, la orientación sexual o el estado civil. Trate la lista federal como un piso, no como la respuesta completa.

¿Qué depende de su estado y de su ciudad?

Casi todo lo que afecta el día a día de un arrendador es ley estatal, y a veces local. Antes de actuar, confirme en su estado:

• Depósito de seguridad: máximo, cuenta, intereses, plazo de devolución y lista de descuentos.
• Avisos de desalojo: tipos, número de días, forma de entrega y palabras obligatorias.
• Cargos por pago tardío: periodo de gracia y límite del cargo.
• Entrada a la vivienda: plazo del aviso y horarios.
• Selección de inquilinos: límites a la cuota de solicitud, reglas sobre antecedentes penales y desalojos antiguos, y leyes contra la discriminación por fuente de ingresos (por ejemplo, vales de vivienda).
• Control de renta y causa justa: algunas ciudades y algunos estados limitan los aumentos o exigen una causa para terminar el contrato.

Nuestra página de leyes de verificación de inquilinos por estado resume las reglas de selección, y el aviso de desalojo por estado resume los plazos de los avisos.

¿Cuáles son los errores que más le cuestan a un arrendador?

• No verificar al solicitante porque “parecía buena persona”.
• Aplicar los criterios de forma dispareja entre un solicitante y otro.
• Describir en el anuncio al inquilino ideal en lugar de describir la vivienda.
• Sacar un informe sin autorización o sin propósito permisible.
• No enviar el aviso de acción adversa después de un rechazo basado en un informe.
• Aceptar talones de pago o cartas de empleo sin verificarlos de forma independiente.
• Llamar solo al arrendador actual, que puede querer que el inquilino se vaya.
• Recibir el depósito sin el registro escrito del estado de la vivienda.
• Pasarse del plazo para devolver el depósito o no entregar la lista de descuentos.
• Usar un contrato genérico que ignora los requisitos de su estado.
• Entrar a la vivienda sin aviso.
• Dejar que la renta tardía se vuelva costumbre antes de decir algo.
• Entregar un aviso de desalojo con el plazo equivocado o sin las palabras que exige el estado.
• Cambiar las cerraduras, cortar servicios o sacar pertenencias sin una orden de la corte.

Todas las guías para arrendadores, por tema

Las guías están agrupadas en el orden en que un arrendador enfrenta los problemas: encontrar, verificar, decidir y, si hay problemas, desalojar. Cada grupo empieza con lo que tiene que saber del tema.

1. Por dónde empezar (arrendadores primerizos)

Si es su primera vivienda en renta, el orden importa más que los detalles: primero las reglas de su estado, después los criterios escritos y la verificación, y solo al final el contrato. Estas guías le dan el panorama completo antes de anunciar.

Cómo ser arrendador por primera vez: guía para elegir a su inquilinoGuía para arrendadores primerizos en EE. UU.: leyes antes de anunciar, criterios escritos, vivienda justa, cuota de solicitud, formularios y verificación. Cómo rentar su casa de forma segura: pasos antes de firmarGuía para rentar su casa en EE. UU.: permiso de la hipoteca, seguro, plomo, vivienda justa, verificación del inquilino, depósito e impuestos, paso a paso. Lista de verificación para evaluar inquilinosLista para imprimir con cada paso para evaluar inquilinos: criterios, solicitud, firma para el crédito, informe, documentos, acción adversa y registros. ¿Puede el arrendador exigir seguro de inquilino?Cuándo puede exigirlo, cómo redactar la cláusula y las reglas especiales de algunos estados.

Herramientas: Cómo funciona la verificación · Formularios para arrendadores

2. Encontrar y preseleccionar inquilinos

La primera conversación, el anuncio y la visita ya son parte de la selección, y ya están sujetos a la Ley de Vivienda Justa. Aquí se define qué pregunta, qué cobra por la solicitud y cómo elige entre varios interesados sin tratar a nadie distinto.

Preselección de inquilinos por teléfono y en la visita: guía para arrendadoresCómo anunciar, responder a los interesados, hacer la llamada de preselección y las visitas con las mismas reglas para todos, y cuándo pedir el informe. Preguntas para hacer a un posible inquilino: cuáles son legales y cuáles noQué preguntas puede hacer a un posible inquilino y cuáles prohíbe la Ley de Vivienda Justa: guion de preselección, leyes estatales y qué anotar. Anuncios de renta discriminatorios: qué no puede decir el arrendador y qué síQué prohíbe la Ley de Vivienda Justa en un anuncio de renta, frases que evitar y cuáles no son problema, la fuente de ingresos y las guías de HUD en 2026. Cómo elegir entre varios inquilinos: la política de primero en llegar y las leyes que la exigenCómo elegir entre varios inquilinos en EE. UU.: la regla de primero en llegar de Seattle, Portland y California, depósitos para apartar y criterios justos. Evaluación de mascotas en la solicitud de renta: guía para arrendadoresCómo evaluar mascotas en la solicitud de renta, cuánto cobrar según su estado y cómo tratar animales de asistencia tras los cambios de HUD de 2025 y 2026. Cuota de solicitud de renta: límites por estado y buenas prácticasCuánto puede cobrar un arrendador por la solicitud de renta: límites y prohibiciones por estado, reembolsos, informes portátiles y cómo cobrarla bien.

Herramientas: Solicitud de renta en línea · Leyes de selección por estado

3. La verificación del inquilino

Una verificación reúne crédito, antecedentes penales y registros de desalojo en un informe, pero solo sirve si es del solicitante correcto y si usted sabe leerlo. Estas guías explican qué trae un informe, cuánto tarda, cómo elegir un proveedor y cómo verificar casos especiales como subarrendatarios, compañeros de cuarto y estudiantes.

Background check para inquilinos: cómo hacerlo paso a pasoCómo hacer un background check a un inquilino: permiso y firma, qué incluye el informe, cómo leerlo, qué verifica usted y el aviso de acción adversa. Qué buscar en un reporte de verificación de inquilino: guía para arrendadoresQué buscar en cada parte del reporte (crédito, antecedentes penales, desalojos, registros públicos, domicilios) y cómo pesarla con criterios escritos. ¿Cuánto tarda un background check para rentar?Nuestro informe llega el mismo día, revisado por un investigador. Qué retrasa una verificación de inquilino, qué hacer mientras espera y plazos legales. Cómo elegir un servicio de verificación de inquilinos: guía para arrendadoresQué comparar al elegir un servicio de verificación de inquilinos: FCRA, propósito permitido, fuentes, exactitud, tiempo, precio y acción adversa. Verificación de inquilinos gratis: qué obtiene realmenteQué puede revisar gratis un arrendador, por qué un informe de crédito necesita una agencia y qué riesgos legales tiene la verificación hecha por su cuenta. Subarrendar un apartamento: guía del arrendador para verificar al subarrendatario¿Su inquilino quiere subarrendar? Leyes de NY, TX, CA y otros estados, cuándo puede negarse, cómo verificar al subarrendatario y quién paga si falla. Cómo verificar a varios solicitantes, compañeros de cuarto y cotitularesCómo verificar a compañeros de cuarto y cotitulares: solicitud de cada adulto, sumar ingresos, responsabilidad solidaria, ocupación y aviso de la FCRA. Estudiantes como inquilinos: fiadores y verificaciónCómo rentar a estudiantes sin crédito: evaluar al fiador y su autorización, contar la ayuda financiera, estudiantes internacionales y vivienda justa.

Herramientas: Cómo funciona · Informe de muestra · ¿Verificar sin permiso?

4. El crédito del solicitante

El informe de crédito dice cómo paga la persona sus deudas, no si pagó la renta: muy pocas rentas se reportan a los burós. Aprenda a leer cada cuenta, qué significan los puntajes y qué pesa de verdad para rentar, desde una bancarrota hasta una deuda médica.

Cómo leer el reporte de crédito de un inquilino: guía para arrendadoresGuía para arrendadores: las partes del reporte de crédito, en qué orden leerlo, qué pesa para rentar y cómo separar las señales de alerta del ruido. FICO vs. VantageScore: qué puntaje ve el arrendadorRangos, factores y versiones de cada puntaje, y cuál trae un informe para arrendadores. Puntaje de inquilino: qué es ResidentScore y cómo usar los puntajes de riesgoQué es ResidentScore, en qué se diferencia del FICO y qué exige la ley si lo usa para decidir. Líneas comerciales (tradelines) en el reporte de un inquilinoCómo leer cada cuenta del informe de crédito: tipo, responsable, pagos atrasados y saldo. Cuentas canceladas (charge-offs) y cuentas en cobranza en el reporte de un inquilinoQué es una cuenta cancelada (charge-off) o en cobranza, cuánto tiempo aparece, si está pagada, deudas médicas y cómo pesarlas al evaluar inquilinos. Bancarrota en la solicitud de un inquilino: ¿se le puede rentar?Capítulo 7 o 13, cuánto tiempo aparece en el informe y cómo decidir con criterios claros. Deudas médicas en el reporte de crédito: cómo tratarlas al evaluar a un inquilinoQué deudas médicas aparecen en 2026, la regla de la CFPB anulada, los estados que las prohíben y cómo pesarlas al evaluar inquilinos sin violar la ley. Reporte de pagos de renta al buró de crédito: guía para arrendadoresCómo se reportan los pagos de renta a Equifax, Experian y TransUnion, sus obligaciones bajo la FCRA si reporta y qué exigen California y Maryland.

Herramientas: Informe de crédito con puntaje FICO

5. Ingresos y capacidad de pago

Ningún informe de verificación confirma ingresos: eso lo hace usted, con documentos adecuados a cómo gana dinero cada solicitante. Un asalariado, un trabajador por cuenta propia y una persona que vive de beneficios se verifican de forma distinta, y en muchos lugares la fuente de ingresos está protegida por ley.

Comprobante de ingresos para rentar: qué documentos aceptar y cómo verificarlosQué documentos aceptar (talones, W-2, 1099, estados de cuenta) y cómo verificarlos usted mismo. Relación renta-ingreso: la regla de 3 veces la rentaGanar 3 veces la renta: fórmula, tabla, múltiplo vs. porcentaje, tope de Colorado, vales de la Sección 8 y ejemplos resueltos para arrendadores en EE. UU. Relación deuda-ingreso (DTI) del inquilino: cómo calcularla y usarlaCómo calcular la relación deuda-ingreso (DTI) de un solicitante: qué deudas contar, ejemplos, límites habituales y reglas de vivienda justa y FCRA. Cómo verificar los ingresos de un inquilino que trabaja por cuenta propiaCómo verifica un arrendador los ingresos de un trabajador independiente: Anexo C, transcripciones del IRS, 1099, estados de cuenta y ejemplos resueltos. Carta de beneficios del Seguro Social para rentar: cómo evaluar SSI, SSDI y otros beneficiosCómo leer y verificar la carta de beneficios del Seguro Social de un solicitante, SSI vs. SSDI, otros beneficios y las leyes de fuente de ingresos. Carta de oferta de trabajo para rentar: cómo evaluarla y verificarla como arrendadorCómo evaluar y verificar la carta de oferta de trabajo de un solicitante: qué debe decir, cómo confirmarla, fechas de inicio lejanas y cartas falsas.

6. Fraude y señales de alerta

Hoy los talones de pago, las cartas de empleo y hasta las referencias se fabrican en minutos y se ven coherentes. La regla es tratar cada documento como una afirmación hasta confirmarlo con una fuente que usted mismo encontró.

Cómo verificar la identidad del solicitante y evitar el robo de identidadCómo verificar la identidad de un solicitante de renta: identificación con foto, número de Seguro Social e ITIN, identidad sintética y señales de alerta. Fraude con IA y documentos falsos en solicitudes de rentaTalones de pago, estados de cuenta e identificaciones hechos con IA: cómo verificarlos con la fuente, la nueva ley de Florida y qué hacer si hay fraude. Carta de empleo falsa: cómo detectarla y verificar al empleadorSeñales de una carta de empleo falsa y cómo verificar al empleador sin usar los datos de la carta: guion, casos especiales y la ley de Florida. Referencias de arrendador falsas: cómo detectarlas y verificarlasCómo descubrir una referencia de arrendador falsa: registros de propiedad del condado, contacto propio, guion con preguntas de control y qué hacer después.

7. Historial de renta, desalojos previos y antecedentes

El pasado del solicitante se revisa desde dos lados: lo que dicen los registros públicos y lo que dicen los arrendadores anteriores cuando usted los llama. Varios estados y ciudades limitan cuántos años atrás puede mirar y qué antecedentes penales puede considerar.

Cómo verificar el historial de renta de un solicitante: guía para arrendadoresGuía para arrendadores: qué muestra un informe, qué preguntar a arrendadores anteriores, cómo detectar referencias falsas y leer registros de desalojo. ¿Cuántos años atrás revisar desalojos y antecedentes? Lo que dice la leyCuántos años aparece un desalojo, una bancarrota o una condena en un informe de inquilinos, qué es la excepción de $75,000 y qué estados limitan más. Delitos menores y rentar: qué puede considerar el arrendador en la verificación de antecedentesQué es un delito menor, cuántos años aparece en la verificación de antecedentes, qué leyes limitan lo que el arrendador puede considerar y cómo evaluarlo. Leyes de “oportunidad justa” (fair chance) en la vivienda: guía para arrendadoresLeyes de oportunidad justa (fair chance) sobre antecedentes penales al rentar: NYC, Nueva Jersey, Cook, California, Seattle y la guía de HUD en 2026.

Herramientas: Leyes de verificación por estado

8. Vivienda justa y decisiones conforme a la FCRA

Son dos leyes federales distintas que fallan de forma distinta: la Ley de Vivienda Justa dice a quién no puede tratar diferente y la FCRA dice qué debe comunicar cuando un informe influyó en su decisión. Se puede cumplir una y violar la otra en el mismo correo.

Estado familiar: niños, embarazo y límites de ocupaciónLímites de ocupación y estado familiar: la guía de HUD de dos por dormitorio, leyes estatales, niños y embarazo, anuncios y viviendas para mayores de 55. Propósito permisible: cuándo puede un arrendador pedir el reporte de un solicitanteCuándo puede un arrendador pedir el reporte de crédito o antecedentes de un solicitante según la FCRA: certificación, fiadores, renovaciones y estados. Aprobación condicional: depósito más alto o fiador después del reporteAprobar a un solicitante con depósito mayor o fiador por su reporte es una acción adversa: aviso de la FCRA, límites de depósito y modelo de carta. Multas y demandas por violar la FCRA en la selección de inquilinosMultas y demandas por violar la FCRA al verificar inquilinos: daños de $100 a $1,000, punitivos, delitos, sanciones de la FTC y casos reales, explicados.

Herramientas: Carta de acción adversa · Autorización y propósito permisible

9. Cuando el inquilino no paga o no cumple (antes de ir a la corte)

Casi todo lo que importa aquí es ley estatal: el plazo del aviso, la forma de entregarlo y las palabras obligatorias cambian de un estado a otro, y un aviso defectuoso reinicia el proceso. Actúe pronto, por escrito y nunca por mano propia.

Cómo evitar un desalojo como arrendador: selección, contrato, comunicación y planes de pagoCómo evitar un desalojo siendo arrendador: selección, contrato claro, cargos por atraso legales, planes de pago y la asistencia para la renta de hoy. Desalojo por falta de pago: el proceso legal para arrendadores, estado por estadoCómo desalojar a un inquilino que no paga en EE. UU.: el aviso de pagar o desocupar en 19 estados, la demanda, la audiencia y qué llevar a la corte. Desalojo por incumplimiento del contrato: avisos para corregir o desocupar, estado por estadoCómo desalojar por una violación del contrato en EE. UU.: aviso para corregir o desocupar en 18 estados, violaciones graves, pruebas y límites legales. El inquilino no se quiere ir: qué hacer cuando se venció el contratoSe venció el contrato y el inquilino no se va: si hace falta aviso o causa en su estado, qué pasa si acepta la renta, doble renta y cuándo demandar. Lo que el arrendador NO puede hacer: el desalojo por mano propia (cerraduras, servicios y pertenencias)¿Puede cambiar la cerradura o cortar la luz si el inquilino no paga? No. Sanciones en California, Florida, Texas y Nueva York, represalias y qué hacer. Cuánto cuesta un desalojo (y por qué vale la pena verificar antes)Cuánto cuesta desalojar a un inquilino en EE. UU.: tarifas oficiales de la corte con fecha, renta perdida, abogado, limpieza y cómo prevenirlo verificando.

Herramientas: Aviso de desalojo por estado

10. El desalojo: casos especiales y el proceso en la corte

No todos los casos son un inquilino con contrato: un familiar, un huésped, un ocupante ilegal o una venta con inquilinos siguen reglas propias. Y cuando el caso llega a la corte, el orden general es demanda, notificación, audiencia (o una sentencia sin juicio si el inquilino no responde), sentencia y orden de desalojo ejecutada por un funcionario; a veces un acuerdo de pago por llaves lo evita.

Cómo sacar legalmente a alguien de su casa: familiares, huéspedes y quien renta un cuartoCómo sacar legalmente a un familiar, un huésped o quien le renta un cuarto: qué es para la ley, qué aviso dar, cuándo ir a la corte y 5 estados. Okupas en Estados Unidos: cómo sacar legalmente a ocupantes ilegales de su propiedadOkupas en EE. UU.: okupa o inquilino, las leyes de Florida, Georgia, Nueva York y Texas, la posesión adversa y cuándo llamar a la policía o ir a la corte. Vender (o comprar) una casa con inquilinos: el contrato, las visitas, el depósito y la ejecución hipotecariaVender o comprar una casa con inquilinos en EE. UU.: el contrato sigue, avisos para visitas por estado, traspaso del depósito y la ley federal de 90 días. Pago por llaves: cómo hacer un acuerdo para que el inquilino se vayaCuándo conviene pagarle al inquilino para que se vaya, qué debe decir el acuerdo, cómo pagar sin riesgo y las reglas de San Francisco y Los Ángeles. ¿Cuánto tarda un desalojo? Plazos por etapa y por estadoCuánto tarda un desalojo en EE. UU.: las etapas, los plazos que fija la ley en Texas, California, Florida y Nueva York, y qué alarga un caso. Demanda de desalojo y audiencia: cómo presentarla y qué llevar a la corteCómo presentar una demanda de desalojo en EE. UU.: formularios de CA, TX, FL y NY, la notificación, la respuesta, la audiencia y qué pruebas llevar. Orden de desalojo: qué pasa después de ganar el caso y cuándo actúa el sheriffDespués de ganar un desalojo en EE. UU.: la orden, el aviso del sheriff por estado, las pertenencias, las apelaciones y cómo cobrar la sentencia.

Herramientas: Aviso de desalojo por estado · Contrato de arrendamiento

¿Dónde más puede conseguir ayuda?

Una buena guía también le dice cuándo buscar en otro lado:

• La secretaría de la corte del condado donde está la propiedad: es la fuente oficial y gratuita sobre el procedimiento de desalojo, las cuotas de presentación y los formularios locales, que cambian de una corte a otra.
• La oficina del procurador general o de protección al consumidor de su estado: muchas publican un manual para arrendadores e inquilinos, a veces en español.
• Una asociación de arrendadores de su estado o su ciudad: suele saber qué norma local cambió el mes pasado.
• Un abogado de arrendamiento de su estado, una vez y al principio: una hora para revisar su contrato antes del primer inquilino es el trabajo legal más barato que va a pagar.
• Un contador o preparador de impuestos: no publicamos guías de impuestos. Lleve sus registros ordenados a un profesional de su estado.

¿Qué incluye nuestra verificación de inquilinos?

Nuestra verificación completa incluye un informe de crédito con puntaje FICO (datos de TransUnion, Experian y Equifax), obtenido con una consulta suave (no baja el puntaje del solicitante); antecedentes penales; registros públicos (bancarrotas, fallos civiles, gravámenes fiscales federales y estatales, gravámenes por sentencia, desalojos y disputas entre arrendador e inquilino); el registro de delincuentes sexuales; la verificación del número de Seguro Social, incluida la comparación con el registro de personas fallecidas; el historial de domicilios y miembros del hogar; el historial de empleo cuando está disponible (no aparece en todos los informes); propiedad de bienes raíces, registros del DMV y vínculos con empresas o LLC; parientes y asociados conocidos; y una búsqueda en la lista de sanciones de la OFAC. Cada informe lo revisa un investigador y los resultados llegan el mismo día.

Lo que el informe no incluye: referencias de arrendadores, verificación de ingresos ni un historial de renta verificado con arrendadores anteriores. Esas verificaciones las hace usted, con los pasos de la etapa 1.

Fuentes

• Ley de Vivienda Justa, 42 U.S.C. § 3604, en el sitio del Instituto de Información Legal de la Universidad Cornell.
• Ley de Informe Justo de Crédito (FCRA), 15 U.S.C. § 1681b y § 1681m.
• Divulgación de pintura con plomo: 42 U.S.C. § 4852d y 40 CFR § 745.107 y § 745.113.
• Florida, Fla. Stat. § 83.67 (prácticas prohibidas).
• California, Código Civil § 789.3, y el proceso de desalojo para propietarios del Centro de Ayuda de las Cortes de California.
• Pago por llaves: San Francisco, Código Administrativo § 37.9E (acuerdos de compra de la tenencia), y Los Angeles, LAMC § 151.31 (programa de notificación de acuerdos de compra).

Esta guía ofrece información general para arrendadores y no es asesoría legal ni fiscal. Las leyes federales, estatales y locales cambian; los depósitos, los avisos, la entrada a la vivienda y los cargos por pago tardío varían mucho entre estados y ciudades. Confirme la regla vigente con las leyes de su estado, la secretaría de la corte de su condado o un abogado con licencia donde está la propiedad antes de entregar un aviso, retener un depósito o presentar una demanda.